虽然知道不少人一定很抗拒，但还是要告诉你，2020年，除东莞外，东莞人在大湾区买买买的主战场，是肇庆。
尽管肇庆降价、被套、人口流出等数据可以列出一箩筐，但依然挡不住东莞人前赴后继地奔往肇庆。东莞人，是肇庆销售最爱接待的客户群。
东莞人对肇庆到底有多疯狂？还是来看数据。
2020年下半年，首次开盘的湾区西部华侨城，营销中心外被大量粤S车围得水泄不通。
去肇庆买房？很多人一听，可能想说两个字：呵呵。
｜湾区西部华侨城开盘现场，图源：肇庆楼市
但部分人的呵呵，并不能阻挡购房大军爽快刷卡，湾区西部华侨城，是肇庆2020年的明星楼盘之一，其中贡献最大的外地客群，便是东莞客户。
在2020年7月，东莞颁布限购新政后，东莞人置业肇庆的势头更足，肇庆新区内的部分项目，东莞客占比最高可接近9成，几乎买下半个肇庆新区。
| 以上数据经过模糊化处理，仅供参考
这样的东莞客户比例，引起房姐的足够重视。
毕竟，在东莞本地，感受到的更多是对肇庆这座城市基本面的不信任。说好不看好肇庆呢？但这谜一般的数据，分明又能证明，某些人身体很诚实。
边骂边买，这是什么操作？为什么东莞人会买肇庆，可称为2020年大湾区楼市的一桩谜案。
于是，我们团队奔赴肇庆，爆踩整个肇庆新区，搜罗大量现场信息，为你揭开，东莞人买爆肇庆的真相。
| 肇庆新区
/// 在肇庆，看见东莞的影子 ///
首先要搞清楚，东莞人到底买了哪里？当然不是整个肇庆。
土地面积占据湾区第一的肇庆，能真正被东莞人看上的，仅仅是其中的一小部分，名为肇庆新区。
而这也纠正了大部分的认知，东莞人并不是买下了半个肇庆，而只是其中的肇庆新区。
| 图源：西江日报全媒体记者 刘春林 摄
要理解肇庆新区，对东莞人来说，并不难。
作为湾区9+2城市的一份子，肇庆是目前唯一没有自己CBD的城市，而肇庆新区的打造，正是要填补这一缺失。
而结合肇庆文旅城市的城市基底，这座CBD并不是简单复制珠江新城的高楼林立，而是吸收了东莞松山湖的经验，着重生态与环境，也有更多的居住属性。
简单来说，肇庆新区是CBD+松山湖+西平的概念。
｜大湾区各个经济中心（素材：粤港澳大湾区建设）
正因如此，肇庆新区体量庞大。
整个新区西面背靠鼎湖山的连绵山脉，东面则是肇庆西江，生态资源较为优质。且为连片可发展用地。
利用优越的条件，内部区分多个功能区，有负责产业的工业区，还有中央商务区，以及文旅、商业、居住片区等，可以说是一个有独立运作的微型城市。
| 肇庆新区规划示意
而这座新城，并不是孤立。肇庆新区由肇庆的市中心端州区，以及鼎湖区延伸而来。
由新区往返肇庆市中心，车程大概半个小时，一路上并没太多红绿灯阻隔，之间还有轻轨连接，与旧城区联系紧密，将承接肇庆未来的居住、商务、政治功能。
｜肇庆新区规划面积达585平方公里，为松山湖8倍
与湾区其它CBD相比，肇庆新区，又有其特别之处。
肇庆是湾区唯一，与其它省份连接的城市，因而，肇庆新区将成为广东与广西、湖南等省份的重要枢纽。
｜肇庆恐怖的路网
虽然，如今的肇庆新区，不可能与松山湖相提并肩，走得路子其实和松山湖也并不一致。但可以看到，肇庆新区对于这里基建投入的决心，口号喊出去了，事情也有在推进，并不是空头支票。
肇庆新区并不是这一两年的概念了。
从基建来说，肇庆新区起步区基本成型，路网、路灯等已经逐步完善，当中率先投入约91亿元，铺设45公里地下综合廊管，将电线、排水等城市功能全部收纳。不得不承认，铺设地下综合廊管这一点，其实是比湾区很多城市都要高级和先进的。
而体育馆、两馆一宫(市文化馆、市档案馆、市少年文化宫)、三甲医院等，也一早准备就绪，目前已经汇聚了整个肇庆部分城市功能。
｜肇庆新区各功能区分布
其实，来肇庆新区看看，会发现，虽然这里目前仍未完善，但路早已平整修好，基建仍在大量投入，规划+基建，是东莞人愿意为其买单的最大理由。
有不少买家认为，肇庆新区，确实让人看到东莞早年松山湖的影子。
蹭松山湖的热度没有必要，但东莞人对规划的信赖，对规划能带来的未来的利好的信赖路径，是真的被培养起来了。
｜肇庆新区有丰富滨江资源（图源：肇庆新区发布）
在房姐下文的踩盘实录中，会再剖析东莞买家的心路历程，我们现在再看看，肇庆和东莞的另外一个相似之处——港资的进驻。
要知道，在东莞的外资企业中，港企占比超5成，也是改革开放后，令东莞由一片农田，迅速发展成为一座世界工厂的重要力量。
而看看现在的肇庆，现有港资企业875家，占全市外资企业的81.5%，而港资企业的主阵营，就是肇庆新区。
2020年8月，港肇合作示范区签约，投资超300亿，涵盖康养、医疗、产业、科技、研发等领域，包括2所香港大学，4个科技园区和2个服务社区。
｜港肇两地的合作，已非常深入
同时，香港政府还主动牵头，在肇庆新区内建设香港城，并为此制定一系列政策。
这也就是为什么，在肇庆新区的客户中，除去东莞客户外，香港客户同样占据大头的原因。
世界上没有无缘无故的爱。香港人对肇庆的偏好，是有政治基础支撑的。
我们的踩盘实录，就从这个有支撑的项目说起，名字很直白，直接就叫香港城。
雅居乐香港城，一座专门为香港退休公职人员而设的大城，占地4300亩的超级巨无霸，足够开发15年，由雅居乐负责投资开发，总投资约300亿元。有多么贴近香港呢？这么说吧，在项目资料上，你看到的都是香港的繁体字，而项目目前并不对内地客户售卖，而是在香港开设站点，主抓香港客户。
你说不要买肇庆？其实肇庆有些房子还真不是想卖给你。雅居乐香港城是距离肇庆东站最近的项目之一，约5分钟车程可达肇庆东站，在此条高铁上，5站可直达香港，时间约90分钟，确实十分适合香港客户往来。这也是房姐团队踩的第一个项目，分了两队，分别自称来自广州和东莞，然后，就看出了现场销售对待两组客户完全不一样的态度。来自东莞的成员被很好地招待，拿到了项目资料，并被热情带去参观了样板间；而自称来自广州的那一组就比较惨了，被告知样板间没有开放，资料也称因信息尚未确定因此不能带走。
事后，了解到这截然不同的接待方式的真相，是因为广州客很少在肇庆下手，广州本身可选的楼盘太多，怎么选都很难选得到肇庆。目前，雅居乐香港城首推一期，二至四期则仍在规划当中。其中，一期占地约7.6万㎡，建面约27万㎡，总共有五个地块，仅首推的3号地块，便规划建14栋高层住宅，总共可容纳2060户，带装修，均价约8800元/平，预计2022年交楼。项目的定位是康养大盘，从配套上，可看出浓浓的“康养元素”。
在这座香港大城内，设有国际医学中心、健康管理中心、活力运动港等配套，住在这里，身心健康有比较全方位的保障。此外，社区周边有三甲级的中山大学附属第三医院肇庆医院，大概11分钟车程就能到达，也很方便。第二站，我们来看一下，与肇庆关系比较好的，时代中国的项目。这关系的直接体现，当然是时代一口气，便在肇庆布局了不少于4个项目。而时代年华，是其挺进肇庆新区的首个项目，也自称是进入肇庆新区后，看到的第一个项目，看到时代年华，便说明你已进入肇庆新区。而时代年华旁边，便是肇庆新区管委会旁（一墙之隔），属肇庆新区中心板块，所以周边临近重点市政配套，周边学校、生活配套齐全。这有多牛逼呢？这基本就等于告诉了你，在东莞，这个项目在松山湖管委会旁边，听起来，就高大上多了，对吧？整体来看，无论是产品还是园林设计，都是艺术感十足，符合时代中国的调性。
据现场销售介绍，项目的客户群是东莞、香港、深圳、端州比较多，东莞+香港客群占比甚至高达60%，剩下40%的客群，才是来自深圳+端州。时代年华总占地约5.14万㎡，总建筑面积约22.73万㎡，由15栋高层住宅组成。早在2020年10月，时代年华就已经开盘，目前在售的是1、2、3、8、9栋，均价约8300元/平，带精装修。在售户型有建面约73㎡2房、93-95㎡3房、97-100㎡3房、129㎡四房，使用率约85%。每种户型，甚至是最小的73平2房，都带有入户花园。总体来说，由于有端州客户的支撑，时代年华像是安安静静的美男子，野心并不十分大，没有硬sale，没有乱吹规划与忽悠东莞人买房，一切都很正常。2014年，在肇庆新区更加早期之时，保利便已夺下该地块，打造为保利花园。如今沉淀7年，是肇庆新区江湖地位与生活氛围都相对成熟的社区。
如今项目一二期已交楼，目前主推4期。占地约8.9万平，总体量约24万平，由12栋高层住宅组成。主推户型涵盖建面约100-143平三至五房，均价约7.5千-9千/平。作为肇庆新区7年建设的见证者，保利·和悦湖畔也创造过自己的奇迹。在2020年，有一位来自东莞虎门的买家，在保利·和悦湖畔一口气买了8套房，并且一次性付款。该买家的心态很奇妙：我也知道肇庆的房子不能带给我和东莞一样的回报率，但我付出的成本也不高啊，既然这样，那我多买几套，总受益不就高了？
而在和项目沟通之时，可知基本上本地人自住，主要选择两个项目，其中一个便是保利·和悦湖畔。外地客户，以东莞人和香港人为主。香港人和东莞人在肇庆买房，有很大区别：香港客户主要看中鼎湖山风景，用途多为居住与养老，因而更喜欢大户型，而投资门槛更低的小户型，则多被东莞人扫走。规划重点上，突出自己是“下一个松山湖”；随便一个项目，周边都围绕着好几个湖泊，与鼎湖山近在咫尺，山水资源丰富；展示面与样板间做得极度精美，水准同样秒杀东莞不少楼盘。
到了肇庆，面对东莞人本身就很认可的鼎湖山（传闻东莞人除了黄旗山之外，最爱的两座山，一座是罗浮山，另一座便是鼎湖山）——再听着东莞人已很熟悉的规划套数——再到水准极高的展示面中转转，最后一看，才7字头的均价，还精装，总价50万起，首付10多万，都开了两个多小时车前来了，不刷卡，对不起辛苦开车的自己啊！到达湾区西部华侨城之时，房姐觉得，本次来肇庆，不虚此行了。项目销售都相当有底气，上来便说：“你们今天去踩的那些楼盘，他们所说的配套，大部分都是属于我们华侨城的。”这同样是个巨无霸，占地约8000亩，足够开发10年以上的超大体量。湾区西部华侨城业态丰富，为整个肇庆新区打造了众多配套，其中由华侨城打造的卡乐星球游乐场项目，也是周边众多楼盘主打的配套，其中的低密度开放式购物步行街欢乐海岸岭南水街，将由华侨城自持运营。当中的住宅产品，华侨城纯水岸，推出建面约94-170平三房四房产品，目前小户型产品已经基本售罄，剩下的期数将以大户型为主，未来的产品规划为200-300平级别的大平层。
项目定位较为高端，整体交付标准较高，均价也是整个肇庆新区担当。均价约1.1-1.3万/平，客户约6成为肇庆本地客户，以自住为主。不少本地人周末喜欢到肇庆新区砚阳湖公园，恰好华侨城项目就旁边，他们看中的主要是项目享有一线湖景，方便前往砚阳湖公园。一进门，就看到满地的砸金蛋的礼炮彩条，砸完的金蛋也没来及清理，连阿姨也无暇兼顾扫地了，这气势，是销冠的味道无疑了。
来到沙盘，肯定先给中间的摩天大楼吸引，作为龙光·玖誉城的配套，龙光未来将承建整个肇庆新区最高楼，400米级的地标建筑甲级写字楼地标——西江明珠塔。龙光·玖誉城另一个特点，就是东莞客户占比超过8成，堪称东莞客收割机，深得东莞人欢心，当晚我们坐在营销中心1个多小时内，已是周五的7点多，就有5组客户在排队签约。能收割东莞人是有原因的，首先便是产品极为贴合东莞人的投资需求。主推建面约70-118㎡二至四房，均价约为1万/平。而设计上，更做到了方正实用，空间感较为充足，但也是众多项目中，唯一的异地样板房的项目，看房时需要了解得更为仔细。据悉，这是整个肇庆新区中，最先让东莞客户集体买单的项目，最懂东莞人的肇庆项目，龙光·玖誉城，算是其中一个了。第一，大部分选择了肇庆的东莞客户，都很清楚自己在做什么：分散投资、长线持有、养老度假。多数人要骂的来肇庆投资就是坑爹的言论，其实在他们身上不成立，作为有实力的那一群投资人，总价还在几十万的徘徊的肇庆，坑不到他们。
所谓的被“坑”的是哪些人呢？是那些身上仅有一点积蓄，尚未真实解决自己的住房需求，被中介带到肇庆，想象靠着花点小钱，在肇庆实现飞跃升值，再转手换钱解决自己需求那一部分。控诉自己被“深度套牢”的这部分人，也不少。买肇庆，指望短线跑赢大市，一开始这思路就错了。
第二，中介口中的肇庆与现实的肇庆，是两个肇庆。其实，实地到达肇庆，会发现肇庆没有那么浮躁，割韭菜的氛围并不强——这只是一个知道自己需要改进，还在认真改进的城市而已。
一句话总结我们一天的行程，那便是：一脸懵逼去肇庆，一脸真香回东莞。简单一点，不要把肇庆妖魔化或者把肇庆新区的规划神话，这就是一座拥有鼎湖山的、宜居的、东莞人愿意往这边跑的城市。肇庆又没逼你一定要买房。